Сейчас на сайте посетителей: 13
На главную Карта сайта Контакты Для администратора
Войти Регистрация
Войти
Вторник, 31.03.2020

Сегодня в Будве
  День     
18°
   Ночь
20°

Погода на сегодня

Будва     +26
Герцег-Нови     +28
Тиват     +28
Котор     +27
Бар     +28
Ульцинь     +26
Подгорица     +28
Никшич     +27
Колашин     +27
Жабляк     +27
t воды в море
30.07.2019
Петровац24
Бар25
Герцег-Нови25
Будва24
Ульцинь25

Поиск статей



  

Статьи→ Недвижимость

апрель 2008 | Недвижимость
Все, что вы хотели знать о рынке недвижимости в Черногории

   Ситуацию на рынке недвижимости Черногории для вас комментирует начальник отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ–Недвижимость, главный редактор портала rentsale.ru, кандидат исторических наук Юлия Титова, которая любезно согласилась ответить на наши вопросы.

  
Наш первый вопрос был, что называется, на злобу дня. Принятый правительством в конце декабря проект Закона о имущественно-правовых отношениях, разрешающий иностранцам приобретать недвижимое имущество, в том числе и землю на тех же условиях, что и граждане Черногории, в феврале был отозван, так как даже в рядах правительственной коалиции вызвал раскол. Однако из ответа г-жи Титовой вытекает, что разрешение/запрет свободной продажи земли иностранцам для рынка недвижимости несущественно.
   Ю.Т. Закон о земле не может принципиально повлиять на спрос на недвижимость в Черногории. Крупные инвесторы, выступающие как застройщики, в любом случае приобретают землю на юридическое лицо. Физические лица, выступающие как частные инвесторы, в большинстве своем приобретают апартаменты. Опыт других стран показывает, что покупка дома с землей менее распространенное явление, чем покупка апартаментов и таунхаусов. Интерес к частным домам и земле в Черногории был обусловлен низкой ценой на черногорскую недвижимость на заре этого рынка. Сейчас вопрос о дешевой недвижимости в Черногории канул в Лету. Цены приближаются к европейским. Рынок недвижимости приобретает цивилизованные очертания, поэтому покупка участков с целью индивидуального жилого строительства в любом случае не сделает погоды на рынке.

   Не менее актуальным был и вопрос об эвентуальных рисках, связанных с событиями вокруг Косово. 
   Ю.Т. Я бы не стала сейчас акцентировать на этом внимание, усугубляя и без того раздутую журналистами панику. Не так страшен черт, как его малюют. Пошумят и перестанут.

   На вопрос о перспективах черногорского рынка недвижимости г-жа Титова ответила следующим образом.
   Ю.Т. Перспективы демократичного сектора недвижимости серьезно ограничены ценой. Уже сейчас, сравнивая черногорские условия покупки и качество предлагаемой недвижимости с испанскими, болгарскими или кипрскими аналогами, зачастую покупатели отказываются от принятия решения о приобретении недвижимости, совершенно справедливо рассуждая, что в другом месте можно купить лучше и дешевле. В этом сегменте рынка неизбежно замедление роста цен при повышении качества жилья. Предпочтение будет отдаваться комплексам бизнес-класса, с развитой внутренней инфраструктурой. Цены на недвижимость экономкласса будут расти очень медленно. Недвижимость, построенная в социалистические времена, будет покупаться местным населением и иностранцами, не рассчитывающими на рост цен, приобретающими квартиры исключительного для личного пользования. Ликвидность подобных объектов сведется к минимуму. Большинство покупателей будет акцентировать внимание на новых проектах повышенной комфортности, поскольку цены на ранних этапах строительства вполне приемлемы, кроме того, имеется возможность рассрочки платежа, что невозможно при покупке вторичного жилья. Особенно блестящее будущее у черногорских элитных объектов, поскольку элитная недвижимость на сегодняшний день практически отсутствует как класс в Черногории. При этом тенденция развития страны в целом заключается в развитии элитарного туризма: яхт-клубов, казино и т.д. Оптимистический прогноз роста средней цены на недвижимость в Черногории основан, в первую очередь, на очевидных перспективах развития недвижимости в сегментах бизнес-класса и VIP. Для тех любителей Черногории, кто раздумывал над тем, не поздно ли покупать черногорскую недвижимость, ответ отрицательный. Сегодня цены находятся где-то в середине своего активного роста, при этом строительство концептуально новых высоколиквидных и перспективных для инвестирования объектов только начинается.

   Следующий вопрос был связан со вторичным рынком недвижимости, о котором г-жа Титова отозвалась резко отрицательно. Причин тому, оказывается, тьма.
  
Ю.Т. Вторичный рынок представлен объектами, зачастую имеющими проблемную или спорную документацию, не соответствующими современным требованиям к качеству жилья и не оправдывающими ожиданий клиентов по соотношению цена-качество. Дома, построенные без разрешения на строительство, квартиры в доме без бассейна, без огороженной территории, по которой не разгуливают шумные толпы туристов, без парковки и без эксплуатационной компании, занимающейся сменой лампочек в подъезде и вывозом мусора, были интересны, пока они стоили дешево. Даже «свежая вторичка», то есть апартаменты, имеющие весьма приличный внешний вид, построенные два-три года назад, как правило, относятся именно к вышеописанной категории. Рынок новостроек последний год находился в очень жестких рамках: не был принят новый детальный урбанистический план. Новое строительство велось в ограниченных масштабах – только те проекты, которые уже были согласованы и одобрены, могли строиться (либо как раньше, без документов, в надежде на личные связи и финансирование разрешения постфактум). По всему побережью было построено всего около десятка новых проектов. Если условно разделить застроенные в 2007 году площади на количество желающих приобрести недвижимость в Черногории, на долю каждого не достанется даже по одному метру. Таким образом, в настоящее время рынок испытывает серьезный диссонанс спроса и предложения. Пройдет еще немного времени, и будет дан «зеленый свет» для нового строительства. Перспектива ликвидности вторичного жилья тем самым сильно ограничится ввиду появления большого количества новых объектов принципиально иного качества. На сегодняшний день продавцы вторичного жилья не учитывают фактор качества, выставляя цены, сопоставимые с новостройками. В ближайшее время им придется пересмотреть свои позиции. Темпы роста средней цены на недвижимость в новостройках сохранятся на ближайшие три года.

   На последовавший затем вопрос, куда стоит вкладывать средства, в новостройки или во вторичную недвижимость, если исходить из трех параметров: качество исполнения строительных работ, стоимость и возможность последующей продажи, сложности при оформлении, г-жа Титова однозначно высказалась за новостройки. 
   Ю.Т. Все говорит в пользу новостроек. Качество вторичной недвижимости оставляет желать лучшего: планировки не соответствуют современным стандартам (это комнаты-клетушки с маленькими окнами), плюс недвижимость ветхая, и никто ее ремонтировать не собирается. Даже «свежий» вторичный фонд, визуально напоминающий современные представления о качестве, не предлагает необходимый набор атрибутов инфраструктуры: бассейн, парковка, детская площадка.
  
С точки зрения цены собственники вторичной недвижимости не учитывают разницу в качестве предлагаемого ими жилья и новостроек, запрашивают те же цены, что и на новую недвижимость. Поэтому намного выгоднее инвестировать в новостройки с точки зрения дальнейшей перепродажи. Кроме того, покупая недвижимость на этапе строительства, не требуется вкладывать 100 % средств одновременно, застройщики предлагают беспроцентную рассрочку платежа на срок строительства.
  
Гарантировать юридическую чистоту объектов на вторичном рынке очень сложно. Поэтому с точки зрения оформления гораздо спокойнее быть первым собственником недвижимости, приобретая ее у надежного агентства, которое проверяет наличие документации на строительство у застройщиков и соответствие договора купли-продажи международным правовым нормам.

   Мы поинтересовались у нашего собеседника, по-прежнему ли побережье Черногории наиболее предпочтительно для вложений в недвижимость? Может быть, стоит подумать над возможностью приобретения недвижимости в горах или на Скадарском озере? Да и на самом побережье есть места, которые не очень растиражированы, например Ульцинь.
   Ю.Т. Привлекательность Ульциня достаточно сомнительна. Инфраструктура оставляет желать лучшего. Наличие документов на продаваемую недвижимость тоже под вопросом. Здесь есть возможность перспективного развития туризма, строительства крупных сетевых отелей. Перспектив в плане жилого строительства я не вижу.
  
Скадарское озеро – необыкновенно красивое место, но опыт показывает, что россиянам озера мало, нужно море.
  
Безусловно, можно говорить и о горнолыжных курортах, и о деловых городах, в первую очередь о столице Подгорице. Но россияне очень мало интересуются этими сегментами рынка. Астрономического роста в этих секторах не предвидится.
  
Необыкновенный рост цен на недвижимость в Черногории обусловлен именно небольшой протяженностью побережья. Самое выгодное – инвестировать в помещения, расположенные как можно ближе к морю, поскольку прибрежная полоса, пригодная для строительства, достаточно узкая.

   На вопрос оценить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в Черногории г-жа Титова ответила следующее:
   Ю.Т. Рынка коммерческой недвижимости в Черногории не существует. Сейчас происходит его формирование. Старые отели под реконструкцию выкуплены, но это происходило эпизодически, не подчиняясь неким общим закономерностям. Что же до офисных, торговых и складских площадей, то пока эта ниша только формируется. Предрекать ей блестящее будущее я бы не стала. Черногорский рынок ориентирован на отдыхающих, на туристов. Спрос на жилую недвижимость, а соответственно ее ликвидность, значительно выше.

   Мы спросили г-жу Титову, как идет реализация комплексов RedStones, VillaSunDance, «Римские дворики»?
   Ю.Т. Нормально. Но это не самые популярные проекты у россиян. Русские активно покупают на Будванской Ривьере: проекты «Кадмус», «Бечичи Сансет», «Петровац Бэй». Сейчас одним из самых привлекательных проектов можно назвать «Сигарден Резиденсез» – уникальный по инфраструктуре и соотношению цена-качество.

   И последний вопрос г-же Титовой: какой сезон наиболее благоприятен для покупки недвижимости в Черногории, т. е. зависит ли стоимость от времени года?
   Ю
.Т. Стоимость имеет только тенденцию к повышению. Зимой цены не падают, но уменьшается ажиотаж на рынке. Самое благоприятное время для покупок – март-май. Можно выбирать объекты, которые будут готовы к текущему летнему сезону, или брать наиболее интересные варианты в новых комплексах с готовностью к следующему. Летом очень много народу – ажиотаж велик.

Проголосовало:0
Все новые прочитаны >>

Использование текстов и фотографий с сайта www.montenegro-today.com допускается только с письменного разрешения Администрации сайта
Черногория сегодня - отдых и недвижимость в Черногории

 
О проекте "Черногория сегодня" Контакты
Закрыть